상권분석방법
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| 외식사업은 입지산업이라 할 만큼 입지선정이 그 무엇보다 중요하다. 입지란 쉽게 말해서 우리가 늘 말하는 점포의 목을 말하는데, 입지여건이나 상권은 고객의 유행이나 취향에 따라 변화하기 때문에 식당을 운영할 경영자는 항상 그 상권 입지의 정보를 파악하고 있어야 된다. 그 상권, 입지에 맞는 업종?업태를 선정할 수 있으며 그에 따른 메뉴나 가격대 등 그 주변의 고객성향에 따라 마케팅 전략을 구사할 수 있을 것이다. 예를 들면 입지나 상권은 좋은데 장사가 안 된다는 말을 종종 듣기도 하는데 이는 그 입지 상권에 맞는 메뉴나 가격대 등의 궁합이 맞지 않는데 그 원인이 있으므로 식당의 특성, 메뉴, 가격대, 서비스 형태를 선정하기 위해서는 사전에 철저한 조사와 분석이 필요하다고 하겠다. 1) 입지 ? 상권 분석 방법 ① 업종?업태의 규모 등에 따라 다르겠지만 우선 지도를 구입해서 1차상권, 2차상권을 선정하기 위해 원으로 그려 한 눈에 파악 할 수 있도록 한다. 상권은 범위개념이 강하므로 아파트단지, 쇼핑센터, 사무실 등 배후 인구수와 상권내의 업종구성을 통해서 도움을 줄 업소와 경쟁상황을 체크할 수 있고 입지는 점포가 위치한 한 개의 점으로서 점포의 가시성, 통행의 흐름, 점포의 모양새, 접근성 등이 중요한 요소가 되겠다. ② 고객동향 조사를 해야 하는데 인구수, 연령, 성별, 직업분포, 주거형태, 가처분소득, 세대수, 경제수준, 소비형태, 유동인구, 외식빈도, 교육수준 등을 파악하여 이들이 접근 가능할 수 있도록 메뉴선정, 가격, 고객관리방법 등을 연구하도록 한다. ③ 잠재고객수도 파악하여 내가 하고자 하는 업종?업태의 고객층이 충분한지 검토한다. ④ 접근가능이 용이하게 구성되었는지 파악해야 한다. 주변은행이나 전철, 도로, 쇼핑센터 등에서 접근을 쉽게 할 수 있도록 출입구의 위치, 계단, 횡단보도, 차량 통행방향, U턴지점, 주차시설 등 접근가능의 용이성이 쉬워야 되지 그렇지 않으면 아무리 시설이 뛰어나고 가격이 싸다고 해도 고객들이 잘 오지 않게 된다. ⑤ 배후지 인구, 유동인구와 업종 구성 분석을 통해 상권을 파악했어도 상권은 자꾸 변화하므로 직접 다니면서 노점상이나 그 지역에 납품하고 있는 납품업자들에게 탐문조사를 해야 하며, 대형 평수의 아파트 단지보다 중소형 아파트를 끼고 있는 것이 좋은데 대형평수 고객은 시내 중심가에서 쇼핑하고 외식을 하게 되며, 중소형 고객은 주로 가족 중심의 소비형태로 주변에서 외식을 하는 경우가 많고 단독주택이나 연립주택이면 더욱 안정된 상권이므로 좋다. ⑥ 기존에 있는 점포를 조사할 필요가 있는데 기존 점포의 수, 주메뉴는, 메뉴가격, 판매전략, 서비스 형태, 매출실적 등 경쟁변수를 조사하고 문제점을 파악하여 또 경쟁점의 시설, 매출액 등을 분석하여, 대응 전략, 차별화 전략을 세우는데 도움이 된다. ⑦ 점포의 위치상 자연적인 홍보가 가능한지 간판의 위치나 크기, 건물전체의 규모, 주변유동인구 등 자연적으로 인지도를 높일 수 있는지와 점포주변이 주거지역인지 상업지역인지의 주 기능도 파악하고, 개발계획 등 상권의 변화 가능성에 유의를 해야 한다. ⑧ 입지조건 파악 요령 ㄱ. 점포 앞의 유동인구를 파악해야 하는데 유동인구가 많다고 해서 다 좋은 것은 아니므로 자기 식당의 고객이 될 고객 분석이 필요하다. 유동인구가 많아 혼잡하고 학생층이 많은 곳은 패스트푸드점이 맞지, 전문식당은 맞지 않다. ㄴ. 노점상들이 있는 곳은 특별한 경우를 제외하고는 가장 장사가 잘 되는 곳에 위치하므로 좋은 자료가 될 수 있으나 시야와 접근성 때문에 장애가 될 수 있다는 점에서 검토해야 한다. ㄷ. 회전율이 빠른 음식점들은 대로변이 어울리지만 편안하게 술과 함께 저녁식사중심의 식당은 이면 도로가 적합하고 오르막길보다는 내려가는 길이 편해 주로 내려가는 길 쪽에 상권이 형성되고, 사람이 모이는 낮은 쪽에 위치한 점포가 좋다. ㄹ. 전철이나 버스정류장, 관공서, 은행, 영화관 등 집객시설이 몰리는 쪽의 동선에 자리 잡은 점포와 퇴근길 쪽이 목이 좋다. ⑨ 피해야 될 점포입지 모든 조건을 충족시킬 수 있는 점포 입지 선택은 현실적으로 어렵고 비용 또한 만만치 않을 것이다. 그러므로 투자금액에 맞추어 악조건의 점포를 피하는 것이 오히려 현명한 점포 선택 요령이 될 수도 있다. ㄱ. 상가주변에 공터나 엉뚱한 업종이 들어가 있어 상권을 단절시키는 경우가 있으므로 상가의 연속성이 끊어진 점포는 피한다. (이 점외에도 공터에는 차후 보다 큰 경쟁점이 생길 수 있다.) ㄴ. 건물주가 현재 식당업이나 유사한 업종에 종사하는 경우는 피한다. (계약만료시점에 재계약을 해 주지 않고 건물주가 직접 운영을 할려고 해서 그 동안 고생해서 이룬 번성점에 대한 권리금이나 일체의 비용도 주지 않을려고 한다.) ㄷ. 타 점포에 비해 임대료가 싸거나 권리금이 없는 경우는 조심한다. (건물상의 하자 및 근저당이나 담보 등의 설정이 과다하게 설정된 경우가 있을 소지가 많다) ㄹ. 요란한 광고와 분양을 하는 대형 빌딩 특수목적의 상가는 피한다.(완전 분양이 되지 않을 시 부도나 건물의 미등기 등으로 문제의 소지가 많으며 사기성이 높다) ㅁ. 주인이나 간판이 자주 바뀌는 점포는 문제가 있다. (건물에 하자가 있거나 점포의 생기가 없는 점포일 가능성이 높다) ㅂ. 주변에 식당이 없는 경우 들어가지 않는다.(식당은 모여 있을수록 잘 된다) ㅅ. 병원, 주유소, 경사진 곳, 지하실, 종교단체나 유흥시설이 같이 있는 건물, 버스승강장 바로 주변의 일반식당들 등의 입지는 좋은 입지가 아니다. (심리적인 불안감과 음식을 직접 먹는 모습을 보여 주기 싫어하는 습성때문에) ㅇ. 창업초보자는 신도시나 신축건물의 함정을 피해야 한다. (입주에 따른 부담으로 외식관련지출비가 3년이내는 비교적 낮으며, 초기에는 입주에 관련되는 배달형 중화요리, 분식점과 입주축하를 위한 집들이용 행사관련 횟집 등은 초창기에는 호황을 누리나 지속적이지 못하며, 상권이나 입지에 비해서 임대료가 너무 높다) ㅈ. 같은 업종의 큰 점포가 있는 곳에 작은 점포로 창업하는 경우는 강아지가 호랑이굴에 들어가는 격이다.(차별화에 확실한 자신이 없으면 들어가지 마라) ㅊ. 점포 맞은편에 건물이 없는 곳은 매출이 부진하다.(유동객이 아무래도 적다) ㅋ. 고객은 계단이 있는 점포를 싫어한다.(배고플때 한발짝이라도 덜 움직이고 싶은데 계단있는 식당을 선호할까) ㅌ. 교통량이 많고(산업도로와 같은 큰 도로)차량속도가 비교적 빠른 곳은 피한다.(빠른 차량속도, 긴 횡단보도 등으로 가족고객일 경우 어린이들을 데리고 이동시 교통사고 위험부담으로 기피현상이 나타난다.) ⑩ 개점비용과 예상고객 수, 예상매출액, 예상수익률은 사전에 분석하여 비용이 적고 수익률이 높은 곳을 선정해야 한다. 소규모 점포로서 상권 ? 입지조사 관련자료를 입수하기 가장 효율적인 곳은 예정점이 위치한 동사무소이다. 동사무소의 경우는 입지해 있는 그 ○○동의 기본적인 정보를 모두 구비하고 있으므로 동사무소를 찾아가서 충분한 설명을 하고 양해를 구해 관련정보를 입수해서 자료로 활용하면 되고 예정점의 2차상권, 3차상권도 그렇게 주변의 동사무소를 찾아 이용하면 효율적이고 정확한 자료를 활용할 수가 있다. |
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