층수별 외식 창업 성공 포인트
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| 외식 창업에서 가장 중요한 모객을 위해서는 여러 가지가 필요하지만, ‘위치 선정’이 가지는 의미는 더욱 특별하다. 특히 한 건물로 한정 지어 따져 봤을 때 ‘층’ 간의 차이는 매우 중요하다. 물론 1층이 외식업 모객에 있어서 가장 용이한 것은 당연하다. 하지만 2층, 더불어 3층, 4층 역시 어떤 아이템을 선택하느냐에 따라 효율적으로 활용될 수 있다. 접근성, 권리금 회수 등의 이유로 1층 선호 사실 1층은 모든 외식 업종의 선호 대상이다. 특히 객단가가 다소 낮더라도 회전율이 중요한 분식, 아이스크림 전문점, 패스트푸드점 등이 입점해 있는 경우가 많다. 문제는 당연히 가치에 비례하는 비용의 문제다. 상가 정보 제공 업체인 상가뉴스레이다의 조사에 따르면, 서울에서 분양 중인 상가의 지상 1층 평균 1점포당 면적과 분양 가격은 67.48㎡(20.45평)·7억5405만원인 것으로 나타났다. 평균 분양가 7억5405만원이면 연 대출이자를 6.5%로 봤을 때 보증금 7500만원, 월임대료 377만~452만원에 상가를 임대한다고 가정하면 연 기대수익률은 6.28~8.13% 정도다. 실투자금은 대출금, 보증금, 임대료, 취·등록세를 감안해 약 4억8712만원 정도로 추정된다. 상권에 따라 가격대도 확연히 달라지는데, 1층을 벗어나 2~3층으로 올라갈수록 분양가 및 임대료도 확연히 떨어진다. 전문가들의 말에 따르면 상층은 1층과의 가격 대비 30~60% 정도의 공급 가격을 나타낸다고 한다. 공급 가격이 저렴한 데는 당연히 이유가 있다. 우선 접근성이 떨어지기 때문에 높은 회전율을 기대할 수가 없다. 아울러 눈에 띄기가 쉽지 않고 아웃테리어 제작에도 한계가 있을 수밖에 없다. 인테리어 전문 허브디자인의 배재찬 소장은 “2~3층 매장의 경우 매우 독특하고 경쟁력 있는 아이템이 아닌 이상 실패 위험이 1층보다 훨씬 크다”며 “차후에 매장을 정리할 때도 권리금 회수의 어려움 때문에 꺼리는 경우가 많다”고 말했다. 맛있는창업의 이경태 소장은 “고객의 소비는 크게 고민이 없는 저관여 아이템과 불편해도 일부러 찾게 되는 고관여 아이템으로 나뉜다”며 “가격도 비싸고 규모나 시설경쟁력이 뛰어난 고관여 아이템은 2층 이상도 가능하다. 하지만 대부분의 외식 아이템이 저관여라는 것에 비춰볼 때 영업 환경이 더욱 좋은 1층에 목숨을 걸어야 하는 것이 맞다”고 말했다. 아이템만 잘 선정하면 ‘상층’도 명당이다 그렇다고 모든 매장이 다 1층에만 자리할 수는 없는 일. 목적성을 가지고 오는 고객들을 타깃으로 층에 걸맞는 아이템을 선정한다면, 높은 층 나름의 경쟁력이 있다는 것이 전문가들의 전언이다. 우선 높은 층의 경우 1층 대비 낮은 공급 가격 덕에 같은 자금이라면 상대적으로 규모가 큰 매장을 꾸릴 수 있다. 여기에 층고가 높아 전망이 좋고, 엘리베이터로 접근성을 높이는 등의 활용이 가능한 것도 장점이다. 2층에 어울리는 외식 아이템은 우선 대형 평수일 때 유리한 업종, 즉 회전율은 낮고 객단가는 높은 아이템이다. 샤브샤브 전문점, 뷔페, 한정식 전문점, 고급 패밀리 레스토랑 등이 어울린다. 작은 평수일 경우에는 모객보다는 직접 찾아가는 배달 업종도 괜찮다. 대중적인 아이템인 중국음식점, 돈가스 전문점 등도 2층에 위치했을 때 선전할 수 있는 아이템으로 꼽힌다. 3~4층의 경우에는 회전율이 거의 희박한 카페형 아이템이 적합하다. 최근 인기를 끌고 있는 룸 형식 카페나 테마 카페, 사주 카페 등의 이벤트형 아이템이 위치하기에 좋다. 층에 크게 구애받지 않는 아이템들도 있다. 역시 회전율은 높지 않은 카페들이 많은데, 목적성을 가지고 찾아오는 고객들을 상대로 하는 만화 카페·코스프레 카페·파티 레스토랑· 키즈 카페 등이 층에 관계없이 운영이 원활한 아이템들이다. 최근에는 1층 매장과 시너지를 일으키는 복층형 매장에 대한 관심도 높아가고 있다. 복층형 매장이란 1층은 테이크아웃이나 고객 유인·주문 등의 용도로 쓰이고, 2층은 대형 평수로 홀 손님을 받을 수 있게 된 구조다. 노출 효과가 좋은 1층과 임대료가 저렴한 2층의 장점만을 흡수한 형태로, 업종을 막론하고 각광 받고 있다. 기존에는 패스트푸드점이나 대형 커피숍 등에 국한됐던 것이 최근에는 ‘카페형’으로 변신을 꾀하고 있는 베이커리 전문점이나 편의점, 아이스크림 전문점 등에서도 활용되고 있다. 층별 맞춤별 외식 아이템 선정에 심혈 2층과 3층의 경우에는 고객들이 엘리베이터를 이용하기보다 계단을 주로 이용하는 특성을 보이기 때문에 계단의 경사를 체크하는 것이 중요하다. 즉, 계단의 경사가 너무 급하다거나 계단의 위치가 건물 중앙부에 위치해 있지 않을 경우 운영의 어려움을 겪을 수도 있다. 또 4층 이상 고층부는 대부분 고객들이 엘리베이터를 이용하게 되는데, 이들 층은 엘리베이터가 해당 상가로 잘 연결될 수 있는지 체크하는 것도 필요하다. 고층 상가는 아니지만 지하층 상가도 많이 있는데, 지하층은 채광이나 환기 등에서 불편함이 있어 접근성이 지상층보다 떨어질 수 있다는 사실을 감안해야 한다. 따라서 지하층에 관심을 갖게 될 경우 환기 시설과 채광적 요인을 충분히 고려해야 한다. 기타 건물 내 다른 업종과의 시너지 효과도 중요한데, 한 건물 내에서 서로 상승 작용을 일으킬 수 있는 배치가 이뤄진다면 매출이 증진될 수 있다. 상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “상층을 찾는 고객의 대부분이 목적 고객이라는 것에 주목해 특별한 마케팅과 서비스로 이들을 충성 고객으로 만드는 것이 상층 점포가 성공할 수 있는 요인”이라며 “1층 유동인구 유입 동선을 둔 상태에서 내부 계단을 통해 병합 점포를 개발하는 것 등은 매장의 경제적 구성을 효율적으로 활용하는 좋은 사례”라고 조언했다. |
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